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    小產權房拆遷賠償有哪些 小產權房購買風險有什么

    小產權房拆遷賠償有哪些 小產權房購買風險有什么

    發布:2020-05-05 06:08:45

    小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。下面我們就來看看小產權房拆遷賠償有哪些以及小產權房購買風險有什么吧。

    小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。下面我們就來看看小產權房拆遷賠償有哪些以及小產權房購買風險有什么吧。

    什么叫小產權房

    所謂小產權房,是指沒有經過規劃許可或繳納土地出讓金等合法手續,而在城市郊區或農村集體建設用地上建造,并向城市居民出售的房屋。非官方統計數據顯示,中國目前小產權房建設面積達60多億平方米,相當于中國房地產業近10年來的開發總量。

    小產權房拆遷賠償有哪些

    根據我們的維權實踐經驗,可以在一定程序上承認小產權房的合法性,并在補償范圍、補償標準與補償方式上進行一定的變通,給予小產權房所有權人合理的權利保護:

    一、補償范圍

    雖然小產權房所占土地是集體建設用地,但具有很多商品房的特點,因此其拆遷補償應當做到兩個方面的統籌:一方面應該根據其市場價和區位差價,采用城市房屋拆遷估價辦法計算總體補償范圍;另一方面應當考慮土地出讓金和相關房產稅費的繳納不完全情況,參考當地農民住宅拆遷辦法,對其補償范圍請求予以一定限制,將地上物補償款、搬遷費用、區位補償款、土地補償款中的某幾項分給小產權房所有權人,剩余項分給售房農民。

    二、補償標準

    對于小產權房的拆遷補償標準,應當實行公平補償原則,區分房屋用途是住宅用途還是商業用途,參照交易價格、周邊國有土地上商品房市場價格,以市場比較法確定相應的補償標準。

    三、補償方式

    我們知道,根據現有《城市房屋拆遷管理條例》的規定,拆遷補償方式包括貨幣補償、房屋產權調換以及二者的結合。補償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權人進行選擇,這里面體現的僅僅是權利人對財產權實現的選擇權,從這個角度來講,可以賦予小產權房所有權人別無二致的補償方式選擇權。

    小產權房購買風險有什么

    (一)法律效力

    “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:

    對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。

    對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

    對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

    (二)房產轉讓

    “小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。

    根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

    (三)政策風險

    購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

    購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

    (四)監管缺位

    鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。

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